Ante el impago de una hipoteca, el banco puede ejecutar la misma en el Juzgado en un proceso de ejecución hipotecaria con el que pretende, por medio de la subasta de la vivienda o local hipotecado, cobrar la deuda o, al menos, parte de la misma.
Hasta hace un par de años, las subasta judiciales de inmuebles se realizaban en la propia sede del Juzgado en el que se tramitaba la ejecución hipotecaria. Se fijan día y hora para la subasta y acudían las personas interesadas en la puja.
Ahora este sistema de subasta ha dejado paso a la conocida como subasta electrónica que ya no se celebra físicamente en la sede judicial, sino a través del portal subastas.boe.es, donde se tiene acceso a todas las subastas judiciales de inmuebles que se celebran en España en todos los Órganos Judiciales.
En este artículo, te explicamos cómo es el procedimiento de subasta electrónica.
CONVOCATORIA DE SUBASTA ELECTRÓNICA
En caso de impago de una hipoteca, habitualmente se exige, al menos, 3 meses de impago, el banco puede ejecutar la misma interponiendo una demanda judicial contra el deudor en el Juzgado de Primera Instancia donde se encuentra la finca hipotecada.
Esa demanda le es notificada al deudor que tiene, 10 días, para pagar la deuda u oponerse a la demanda, pudiendo alegar la existencia de cláusulas abusivas en su préstamo hipotecario para paralizar la ejecución o, al menos, reducir la deuda. Esta oposición debe realizarse por medio de un Abogado.
Si el deudor no alega nada o no paga la deuda, o si se opone a la misma en plazo, pero el Juez desestima esos motivos de oposición, el banco o ejecutante puede solicitar, pasados 20 días desde el requerimiento de pago, la convocatoria de subasta electrónica del bien hipotecado
La subasta se convocará por medio de Decreto Judicial que se anunciará en el Boletín Oficial del Estado, indicando el número y clase de ejecución, la oficina judicial ante la que se sigue, así como la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas, sirviendo el anuncio de notificación al ejecutado no personado en el procedimiento.
Con anterioridad, en el Portal de Subastas ha de publicarse el edicto, que incluirá las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la misma, y necesariamente el valor del bien de la subasta que será el tipo mínimo de partida de la misma.
20 DIAS PARA PUJA EN LA SUBASTA E INSPECCIÓN DE LA FINCA
Cómo hemos indicado, la subasta electrónica se efectúa en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado y se llevan a cabo durante un plazo de veinte días naturales desde que se abra la misma. En ese plazo, cualquiera puede pujar siempre que deposite en la cuenta judicial el 5% del valor de tasación del bien a subastar.
Durante esos veinte días, cualquier interesado puede pedir, al Juzgado, inspeccionar el bien, en cuyo caso se solicitará consentimiento al poseedor del mismo y, si consiente, se premiará su colaboración con una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2% del valor de la adjudicación.
Transcurridos los 20 días, se cierra la subasta y se remite al Juzgado el resultado con la puja de mayor valor o bien el resultado de subasta desierta si no ha habido puja alguna.
RESULTADOS DE LA SUBASTA CON POSTORES O SIN POSTORES
Finalizada la subasta, según haya habido puja o no y el importe de la misma, los resultados de la subasta pueden ser los siguientes:
Subasta con postores: La subasta se celebra y hay personas que pujan por el bien hipotecado.
Como hemos dicho, para pujar es necesario consignar el 5% del valor de salida del bien. En ese caso, finalizada la subasta, se le da un plazo de 40 días al mejor postor para que deposite el resto del precio en el Juzgad
Si la puja supera el 70% del valor de tasación del bien, el derecho sobre el mismo pasa a la mejor puja. Si no lo supera, se da traslado al ejecutado deudor, por diez días, para que presente un tercero que mejore esa puja, ofreciendo cantidad superior a ese 70%, o suficiente para lograr la completa satisfacción del acreedor.
Si el ejecutado no presenta un tercero, el ejecutante acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba, siempre que esta cantidad sea superior al 60% del tipo de salida y a la mejor postura de la subasta.
Si tampoco el ejecutante hace uso de esta facultad, se aprobará el remate a favor de la mejor postura que supere el 50% del tipo de salida, o que cubra el total de lo debido.
Subasta sin postores: Si, celebrada la subasta, no ha existido puja alguna, la subasta se declara desierta y se concede al ejecutante un plazo de 20 días para pedir la adjudicación del inmueble.
Esta adjudicación se realiza por el 70% del valor de tasación, si es la vivienda habitual del deudor, si la deuda supera ese porcentaje. SI no lo supera, la adjudicación se hace por el 60%. Si el bien no es la vivienda habitual del deudor, se hace por el 50%.
Adjudicada por esos porcentajes, según el caso, se cancela el importe de la deuda correspondiente, y el procedimiento sigue por la deuda restante, si la hay, mas las costas e intereses del proceso judicial, pudiendo reclamar también a los avalistas de la hipoteca.
Si el ejecutante acreedor no solicita al adjudicación de la propiedad del bien por esos porcentajes, y no ha habido ningún postor en la subasta, el embargo se levanta.
INSCRIPCIÓN DEL NUEVO PROPIETARIO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Adjudicada la propiedad de la finca al nuevo dueño, el Juzgado le hace entrega de un Decreto de adjudicación que es el título de propiedad del bien. Ese Decreto, tras abonar los correspondientes impuestos, se inscribe en el Registro de la Propiedad, cambiando la titularidad del bien.
Igualmente, junto con ese Decreto de adjudicación, se debe entregar un mandamiento judicial con el que se va a cancelar la hipoteca que consta inscrita en el Registro de la Propiedad, así como todas las cargas y embargos que se hallasen inscritas con posterioridad a la misma.
De esta forma, habitualmente el nuevo propietario se adjudica la finca libre de cargas.
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