El Tribunal Supremo modifica los requisitos para subrogarse en un alquiler de vivienda por fallecimiento del titular

El Tribunal Supremo revisa su propia doctrina y admite que procede el cambio de inquilino, por fallecimiento del antiguo, aunque no se haya notificado el mismo al arrendador, siempre y cuando este tuviese pleno conocimiento del fallecimiento y de la voluntad de subrogarse en el contrato de alquiler.

Se considera que el criterio anterior, en el que se exige una comunicación formal al propietario, sobre el cambio, es excesivamente rígida y hay que considerar las circunstancias de cada caso en concreto.

PERSONAS QUE SE PUEDEN SUBROGAR EN EL CONTRATO DE ALQUILER POR FALLECIMIENTO DEL INQUILINO

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, en caso de fallecimiento del titular del contrato de alquiler, podrá subrogarse en el contrato las siguientes personas, por este orden de preferencia:

1. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
2. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
3. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
4. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
5. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
6. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido con el fallecimiento del inquilino

NOTIFICACIÓN AL PROPIETARIO SOBRE LA VOLUNTAD DE SUBROGARSE EN EL CONTRATO DE ALQUILER

Para que pueda darse esta subrogación, la ley exige que en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino, se le remita al propietario notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de los datos de la persona que se quiere subrogar en el contrato, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Si el propietario no admite esa subrogación, obligará al futuro inquilino a contactar con un abogado e interponer una demanda judicial para que se le reconozca su derecho.

SI el inquilino no manda esa notificación en ese plazo de 3 meses, teóricamente el contrato queda extinguido.

TRIBUNAL SUPREMO: NO SIEMPRE ES OBLIGATORIA LA COMUNICACIÓN EN EL PLAZO DE 3 MESES

Sin embargo, ahora, el Tribunal Supremo, en una sentencia de 20 de julio de 2018, matiza ese requisito y lo flexibiliza entendiendo que no puede aplicarse, de manera estricta, sino que sería suficiente si el propietario tiene conocimiento del fallecimiento, de la voluntad de subrogarse en el contrato, por el nuevo inquilino, y no se opone en plazo.

Se considera que hay que atender al principio de buena fe que opera en nuestro ordenamiento jurídico y que sería injusto que no se mantuviera el contrato si, aunque no se haya llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perder de vista que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta.

Por lo que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

En conclusión, si se acredita que a pesar, que la persona con derecho a mantenerse en el alquiler, no remitió una comunicación por escrito al arrendador, este tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, porque , por ejemplo, tras el fallecimiento, estuvo negociando términos del contrato con la viuda, se debe considerar como cumplido el requisito de comunicación y procede mantener el contrato de alquiler.