En artículos anteriores ya os hablamos que los bancos eran responsables de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa de una vivienda a un promotor, cuando la vivienda no se llega a construir, si no se ha prestado el aval exigido por la ley 57/1968.

Esto supone que podamos exigir, tanto a la promotora, como a la entidad bancaria donde íbamos ingresando las cantidades a cuenta del precio de la compraventa.

Ahora se plantea que, en los casos que hay aval, pero este no cubre todas las cantidades aportadas por los compradores porque, por ejemplo, el primer pago lo hicieron en concepto de reserva a la promotora y lo entregaron en efectivo. ¿Responde el banco por esas cantidades que no han sido ingresadas en su oficina ni forman parte del aval?.

 GARANTÍAS PARA LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN

Debemos partir que nuestro Tribunal Supremo, en distintas sentencias, ha establecido el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas en construcción y que  no es admisible que recaigan sobre estos las consecuencias del incumplimiento por el promotor de sus propias obligaciones, como tampoco las derivadas de los incumplimientos imputables a las entidades bancarias en que el promotor tenga abiertas cuentas en las que los compradores ingresen cantidades anticipadas.

De esta forma, si existe garantía (aval o seguro), se viene indicando que los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o avalista aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor.

Es decir: es indiferente que el ingreso no se haya hecho en una cuenta especial prevista para las cantidades entregadas a cuenta de la compraventa de viviendas en construcción. El comprador tiene derecho a la devolución de cantidades.

Así lo han establecido sentencias de nuestro Tribunal Supremo como la de 20 de junio de 2017, 9 de marzo de 2016 y 30 de abril de 2016.

CANTIDADES ENTREGADAS COMO RESERVA

Pero se plantea si el banco es también responsable de las cantidades iniciales entregadas como reserva, directamente, al promotor.

El Tribunal Supremo resuelve todo esto en su sentencia de 29 de mayo de 2019.

Así  en relación con la garantía de los anticipos, nuestro Tribunal Supremo indica los siguiente

a) La entidad de crédito responde de todas las cantidades anticipadas por el comprador, aun cuando estas no se encuentren incluidas en los limites de los avales entregados.

Esto es porque la Ley 57/68 no establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales hasta que la vivienda se entregue y cuente con «cédula de habitabilidad» o licencia de primera ocupación

Se considera que el banco puede conocer la entrega a cuenta del precio en concepto de reserva con haber requerido al promotor una copia de los contrato.

b) Igualmente la entidad de crédito avalista en la que se ingresen cantidades anticipadas responde, aunque la cuenta identicada en el contrato como especial fuera de otra entidad bancaria diferente.

CONCLUSIÓN: LOS BANCOS RESPONDEN POR TODAS LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA

En consecuencia, en este caso en concreto Bankia responde por todas las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de la vivienda no entregada: tanto las que se ingresaron en sus cuentas bancarias, como las que se avalaron pero también las que directamente se entregaron al promotor con la firma de la reserva de la compraventa.