Así será la nueva ley hipotecaria

Para este año 2018 se preve que se apruebe una profunda renovación en el procedimiento de concesión y reclamación de hipotecas en España.

Sin duda la gran cantidad de demandas que han acumulado los Juzgados en los últimos 5 años por la existencia de numerosas cláusulas abusivas en las hipotecas firmadas con los clientes ( cláusula suelo, intereses abusivos, gastos, comisiones,…) han hecho que, se de una vuelta de tuerca al sistema hipotecario español y se lleve a cabo una reforma que, se espera, entre en vigor en pocos meses.

MAYOR PROTECCIÓN  E INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR

El sentido que se busca a esta reforma es dotar de mayor protección al consumidor y, especialmente, garantizar su derecho a ser informado de las consecuencias de la firma de la todas las cláusulas de la hipoteca, tanto en fase pre-contractual como en el mismo momento de la firma de la hipoteca ante el notario.

De esta forma, con la búsqueda de una mayor información y protección al consumidor se busca acabar con la oleada de demandas judiciales que azotan a los bancos por las numerosas cláusulas abusivas que impusieron en sus hipotecas sin la información necesaria a los clientes

PRINCIPALES NOVEDADES DE LA REFORMA HIPOTECARIA

Las principales novedades de la nueva ley hipotecaria que se va a aprobar, podemos resumirlas es las siguientes:

1) IMPORTANTE LABOR DEL NOTARIO

A partir de ahora, el notario quedará obligado a examinar la documentación y cláusulas de la hipoteca y explicar al cliente las consecuencias de lo que firma

2) CLAUSULAS REDACTADAS DE MODO CLARO

Se hace un especial énfasis en que, todas las cláusulas de la hipoteca, deben estar redactadas de modo que el cliente pueda comprenderlas, de manera fácil.

3) NO A LOS PRODUCTOS ASOCIADOS A LA HIPOTECA

Ya no habrá obligación de contratar determinados productos como seguros, planes de pensiones, tarjetas, domiciliación de nómina,… para que el banco conceda o no la hipoteca.

4) SE AUMENTA EL IMPORTE A DEBER PARA PODER EJECUTARSE LA HIPOTECA

A día de hoy, se exige, como mínimo que haya, al menos 3 cuotas impagadas de hipoteca, para que el banco pueda presentar una demanda de ejecución judicial. Y aún así, numerosos juzgados rechazan ejecuciones de los bancos, por cantidades debidas ínfimas, en comparación al principal de la hipoteca.

Igualmente, la práctica totalidad de los Juzgados anulan la conocida como cláusula de vencimiento anticipado, firmada en la hipoteca, por la que el banco puede ejecutar con el impago de una sola cuota.

Esto ha provocado que, con la nueva ley, se exija que se adeude un mínimo del 2% de la hipoteca durante la primera mitad de la vida del crédito, y a un 4% durante el resto del contrato, para poder activar un proceso de ejecución que acabe con un desahucio judicial y la subasta de la vivienda

5) LIMITACIONES A LAS COMISIONES POR CAMBIO DE HIPOTECA Y CANCELACION ANTICIPADA

Se establece un límite máximo del 0,25% de comisión, en el caso de cambio de hipoteca a otro banco, pero solo durante los 3 primeros años. Pasados esos 3 primeros años, la comisión es cero, pudiendo el cliente cambiar libremente.

Igualmente,  en caso de cancelación parcial de la hipoteca solo se puede cobrar comisión, como máximo del 4%, durante los primeros 5 años. Luego, la comisión es cero

6) FIN A LOS INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS

El limite a los intereses de demora abusivos ya está siendo aplicado por todos los Juzgado, aunque ahora se recoge también en la ley

Se acabaron los intereses de demora del 20% o 25%: no se puede superar 3 veces el interés legal del dinero, que actualmente es el 3%, por lo que, a día de hoy, por demora un banco no puede cobrar mas del 9% anual

7) FLEXIBILIDAD PARA EL CAMBIO DE INTERÉS FIJO A VARIABLE

Si el cliente pasa la hipoteca de interés fijo a variable, y vivecervsa, el banco solo puede cobrar una comisión del 0,25%, como máximo, durante los 3 primeros años

8) FIN A LOS OBJETIVOS DE VENTAS DE HIPOTECAS

La nueva Ley prohibe expresamente que los bancos paguen incentivos a sus trabajadores por la venta de hipotecas. Así se acaba con la colocación y venta discriminada.

ASPECTOS QUE LA LEY OMITE

La reforma viene a plasmar, en la ley, lo que, desde hace años, vienen aplicando los Juzgados españoles, por interpretación de las normas, nacionales y comunitarias, en materia de protección de consumidores y usuarios.

Sin embargo, se dejan asuntos sin resolver, perdiéndose una gran oportunidad para llevar a cabo una regulación completa.

De esta forma, la reforma podría haber regulado los siguientes asuntos que no trata:

A) DACIÓN EN PAGO

Obligatoriedad de la dación en pago a favor del banco, por la totalidad de la deuda, en supuestos de imposibilidad de pago de la hipoteca o alta dificultad para la misma

B) GASTOS DE ESCRITURA

Regular expresamente el reparto de los gastos de la hipoteca, indicando qué debe pagar el cliente y qué debe pagar el banco

C) FIADORES EN LA HIPOTECA

Regular en qué posición legal quedan los fiadores en la hipoteca en caso de impago del deudor y determinar en qué supuestos puede, el banco, exigir la deuda al fiador, sin antes haber intentado el cobro al deudor principal