Cuando una vivienda pertenece a varias personas, cualquiera de ellas puede reclamar el uso de la misma, siempre y cuando dicho uso no perjudique el derecho de los demás propietarios. Habitualmente se recomienda el uso solidario. Dicho con otras palabras, que los propietarios se organicen de tal forma de que todos puedan disfrutar de esa vivienda en común en igualdad de condiciones.

Pero la disputas personales y familiares están al orden del día y es muy común que uno o varios de los copropietarios excluyan o limiten el derecho de otro a usar y disfrutar de la vivienda que también le pertenece. El caso típico lo tenemos habitualmente con las propiedades adquiridas por medio de herencia. En esas circunstancias, nos encontramos con familiares que prácticamente no tienen relación entre ellos y que uno o varios impiden a los demás hacer uso de la vivienda, a través, por ejemplo, de un uso exclusivo de la misma.

¿Qué 2 pasos hay que dar para reclamar el uso y disfrute de ese bien común?

Paso 1: Comunicación del deseo de usar y disfrutar de la vivienda

Si efectivamente las relaciones entre las partes están deterioradas hasta el punto de que no hay posibilidad de entendimiento, se aconseja que el propietario que ha sido privado del uso y disfrute comunique fehacientemente, preferiblemente, por medio de burofax con certificado de texto y acuse de recibo, dos cuestiones importantes:

-Comunicar que el uso en exclusiva que se está haciendo de la vivienda es ilegitimo. Primero, porque se está haciendo sin el consentimiento, beneplácito o autorización de la parte afectada. Segundo, porque con dicho uso exclusivo se está perjudicando los derechos de otras partes que también son propietarias de la vivienda.

-Comunicar su interés y deseo de usar y disfrutar de la vivienda en la proporción a la parte que a cada uno le pertenezca en base a ese derecho de propiedad sobre el bien.

Si se omite dicha comunicación, corremos el riesgo de que no haya prueba que acredite que la persona que permanece en la vivienda sabía que no contaba con la autorización de la otra parte para hacer uso exclusivo de la misma. Esto se podría considerar perfectamente como una autorización o consentimiento tácito a efectos judiciales.

Paso 2: Reclamación judicial del uso de la vivienda y fijación de sistema de turnos entre las partes

En caso de que el anterior burofax no tenga respuesta o que las partes no acerquen posturas que determinen el uso de la vivienda, no nos quedará más remedio que interponer la correspondiente demanda judicial con abogado y procurador ante el juzgado donde se encuentre la vivienda objeto de confrontación.

 

En la misma, manifestaremos el deseo de usar la vivienda en la proporción que corresponda.

Y ante dichas circunstancias, ¿cómo va a ser posible que todas las partes disfruten de la vivienda en igualdad de condiciones? Pues a este respecto, hemos de decir que nuestro Tribunal Supremo por medio de Sentencia de 9 de Diciembre de 2015, fijó el criterio a seguir para este tipo de situaciones.

Dicha resolución habla que “la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”.

Dicho con otras palabras, se prevé que se establezca mediante sorteo un sistema de turnos sucesivos entre todos los propietarios que permita que cada uno pueda disfrutar cada ciertos periodos de tiempo (semanas, meses o años) la vivienda en igualdad de condiciones y circunstancias.

Por último, hay Sentencias que contemplan la posibilidad de reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados por esa privación del derecho a usar la vivienda. Dicha reclamación vendrá determinada por el momento en el que se le comunicó fehacientemente a la otra parte la falta de consentimiento o autorización para usas la vivienda (de ahí la importancia de ese paso), o en su defecto, desde el momento en el que se interpone la demanda.

Respecto a la cuantía se determina en función del importe que tendría una renta mensual de dicha vivienda en caso de que estuviera alquilada, siendo necesario la intervención de agente de la propiedad inmobiliaria para establezca el importe de alquiler previsto para dicha vivienda.