Prórroga Forzosa: Necesidad de la vivienda para el propietario

Uno de los problemas que se encuentran algunos propietarios de vivienda alquiladas es el tema de la prórroga forzosa. Según el año en que se firmo el contrato, el arrendador puede estar obligado, por ley y aún en contra de su voluntad, a mantener el alquiler durante un tiempo, o incluso, de manera indefinida. Por lo tanto es una prórroga forzosa para el propietario y opcional para el inquilino. Todo ello, claro está, siempre que el inquilino cumpla con el pago de la renta mensual. Si no cumple se puede instar una demanda por desahucio

Sin embargo, si el propietario necesita la vivienda para él o para algún familiar cercano, esa prórroga forzosa puede quedar sin efecto. 

En este artículo os explicamos las distintas situaciones que se pueden dar según el año en que se firmó el contrato de alquiler. ¡ SIGUE LEYENDO!

CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 6 DE JUNIO DE 2013

Le es de aplicación la ley de arrendamientos urbanos de 1994 ( ley 29/1994) pero con la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que introdujo importantes novedades desde junio de 2013 para los alquileres de vivienda. En lo que respecta a la prórroga forzosa hay que indicar:

PRÓRROGA FORZOSA: 3 años, obligatorios para el arrendador y opcionales para el inquilino.

POSIBILIDAD DE DENEGAR LA PRÓRROGA FORZOSA: Por ley, si transcurrido el primer año de duración del alquiler, el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, puede denegar la misma, comunicándoselo, por escrito, al inquilino, con, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar 

CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA CELEBRADOS DESDE EL 1 DE ENERO DE 1995 HASTA EL 5 DE JUNIO DE 2013

Le es de aplicación la ley de arrendamientos urbanos de 1994 ( ley 29/1994), pero con la redacción anterior a la reforma. En lo que respecta a la prórroga forzosa hay que indicar:

PRÓRROGA FORZOSA: 5 años, obligatorios para el arrendador y opcionales para el inquilino.

POSIBILIDAD DE DENEGAR LA PRÓRROGA FORZOSA: No procederá la prórroga forzosa si en el contrato se pacta expresamente la posibilidad de no aplicar esta prórroga si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.

CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA CELEBRADOS DESDE EL 9 DE MAYO DE 1985 HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 1994

Le es de aplicación la ley de arrendamientos urbanos de 1964 ( Decreto 4104/1964), pero con la reforma introducida por el conocido como Decreto Boyer (Real Decreto-Ley 2/1985) que en su artículo 9, suprimir el derecho del inquilino a la prórroga forzosa, salvo pacto en contra de las partes en el contrato. Por eso, En lo que respecta a la prórroga forzosa hay que indicar:

PRÓRROGA FORZOSA: No hay, salvo que las partes, expresamente, hayan pactado en el contrato su voluntad de someterse a la prorroga forzosa de la ley de arrendamientos urbanos de 1964

POSIBILIDAD DE DENEGAR LA PRÓRROGA FORZOSA PACTADA:  No procederá la prórroga forzosa  pactada en el contrato por alguna de las causas señaladas en el Art. 62 de la Ley de arrendamientos de 1964 :

1) Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

2) Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere

3) Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada

4) Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población

5) Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda  por el propietario, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute ( propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades. 

CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA CELEBRADOS DESDE EL 1964 HASTA EL 8 DE MAYO DE 1985 

Se le aplica la ley, en su integridad, de arrendamientos urbanos de 1964 que preve el famoso régimen de prórroga forzosa en su artículo 57:

PRÓRROGA FORZOSA: Hay prórroga forzosa indefinida, obligatoria para el propietario y voluntaria para el inquilino

POSIBILIDAD DE DENEGAR LA PRÓRROGA FORZOSA PACTADA:  No procederá la prórroga forzosa  legal por alguna de las causas señaladas en el Art. 62 de la Ley de arrendamientos de 1964 y que ya hemos indicado en el punto anterior

PROCESO PARA DENEGAR LA PRÓRROGA FORZOSA LEGAL O PACTADA EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA ANTIGUOS POR NECESIDAD DEL PROPIETARIO

En los contratos firmados con tras la actual ley de arrendamientos urbanos ( 1994), si el propietario necesita la vivienda, bastará un requerimiento, al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la prórroga del contrato,  para que la prórroga ( hasta 5 o 3 años) no tenga efecto.

Más compleja es la situación para los alquileres sometidos a la prórroga forzosa de la ley de 1964 ya sea por ley o porque las partes así lo pactaron expresamente en el contrato. El proceso para denegar esa prórroga es el siguiente:

Justificación de la denegación de prórroga

El arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación de la vivienda pero se presume que existe esa necesidad cuando viva fuera del mismo término municipal en que se encuentre la finca y necesita domiciliarse en él ( traslado por trabajo); cuando viva en la misma población pero hayan aumentado sus necesidades familiares; en caso de matrimonio; o cuando este viviendo fuera por causas ajenas a su voluntad y se quede sin vivienda.

Se entiende que no hay justificación cuando, 6 meses antes, ha tenido a su disposición una vivienda.

Requerimiento de denegación de prórroga forzosa

La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente ( burofax o requerimiento notarial) del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda y la causa de necesidad en que se funde todo ello con un año de antelación.

Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.

Contestación del inquilino al requerimiento

El inquilino deberá contestar, de modo fehaciente, al arrendador dentro del plazo de 30 días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. 

– Si la acepta, deberá abandonar la vivienda al año de haber recibido el requerimiento

– Si no la acepta, deberá exponer las causas en que se funde su oposición y el arrendador solo podrá poner una demanda para que el Juez decida quien tiene razón. Esta demanda solamente se puede interponer al año del requerimiento.

– Si no contesta o contesta fuera de ese plazo de 6 meses, el propietario puede poner la demanda ante el Juzgado a los 6 meses desde el requerimiento.

Por lo tanto, la necesidad previa de requerimiento es requisito indispensable para que la demanda pueda ser estimada por un juez que, apreciando que concurre causa justa para denegar la prórroga forzosa, obligue, al inquilino, a dejar la vivienda. 

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