El Tribunal Supremo anula una hipoteca por la deficiente tasación realizada, por el banco, de la finca. En la tasación, el banco omitió datos esenciales que, de haberlos conocido el cliente, no hubiera firmado el contrato de compraventa.

Se anula la compraventa, la hipoteca y se condena a indemnizar, por los daños y perjuicios sufridos, al cliente afectado.

COMPRAVENTA EN LA QUE SE OMITIERON ASPECTOS ESENCIALES DE LA FINCA VENDIDA

La sentencia, dictada por el Tribunal Supremo, es de fecha 16 de enero de 2020.

En este caso un cliente formalizó dos contratos de compraventa sobre dos inmuebles que  se iban a integrar en un polígono industrial.

Con posterioridad a la compraventa, el comprador pudo comprobar como las naves industriales resultaron totalmente inútiles para su destino ya que solo contaban con la energía eléctrica proveniente del contador provisional de la obra, es decir, no contaban con un suministro individualizado y definitivo.

Las estaciones transformadoras precisas a tal fin que constaban en el proyecto básico no habían sido instaladas, incumpliendo con ello no solo el citado proyecto sino también los términos de la licencia de obras, teniendo conocimiento de todo esto cuando quiso volver a revender las fincas

El vendedor conocía esas deficiencias, no haciendo advertencia alguna en la compra, por lo que se anula la compraventa.

PROCEDER NEGLIGENTE DE LA ENTIDAD TASADORA

Igualmente se consideró que había un proceder negligente de la entidad tasadora al no hacer mención alguna en su informe de tasación. La sociedad estaba vinculada al grupo del Banco Santander que fue donde se hizo la hipoteca para la compra.

El Tribunal Supremo considera que el tasador debía actuar no sólo en interés del Banco sino también del comprador.

El Tribunal Supremo estima que el error en el que incurrió el comprador, a la compra, estuvo causado, también, por la sociedad tasadora, en cuanto incumplió trascendentalmente las obligaciones profesionales que le afectaban,

INFLUENCIA DE LA TASACIÓN EN LA NULIDAD DE LA COMPRAVENTA

Se reconoce que la influencia del informe de tasación en el préstamo hipotecario fue determinante, dado que:

  • El banco no habría concedido el préstamo de conocer la inhabilidad del inmueble que pretendía gravar con la hipoteca que debía garantizar el importe del préstamo.
  • El comprador no habría formalizado la compraventa, y consecuentemente tampoco habría suscrito el préstamo hipotecario cuyo objeto era financiar la compraventa

CONSECUENCIAS: ERROR EN EL CONSENTIMIENTO Y NULIDAD DE LA COMPRAVENTA E HIPOTECA

En base a ello, debe declararse que el comprador incurrió en un error excusable a la hora de contratar el préstamo hipotecario y la compraventa.

De las consecuencias de dicho error no puede desligarse el Banco demandado, en cuanto responsable de la sociedad de tasación que él había designado y a la que estaba vinculado societariamente.

Tanto el negocio jurídico de compraventa como el de préstamo hipotecario eran negocios coligados  en  cuanto  al  fin  económico  a  conseguir  pues  sin  el  préstamo  era  imposible completar el pago del precio ambos formalizados en unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario, conexión que determina la nulidad también del préstamo en cuanto el Banco no era inmune a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso, estando tasadora y Banco ligadas

INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS

Tanto el banco como la sociedad tasadora son condenadas a indemnizar, por daños y perjuicios, al cliente

En concreto, tanto el vendedor, como la sociedad tasadora como el Banco Santander son condenadas a pagar 1.195.412,40 euros al comprador, consistente en el precio abonado por las naves, IVA e impuesto de actos jurídicos documentados, más intereses legales.