La donación disimulada o encubierta se da cuando una persona pretende transmitir la propiedad de algo ( por ejemplo, una vivienda), a favor de otra, de manera totalmente gratuita o sin nada a cambio, pero no lo hace, oficialmente, por medio de una donación, sino por otro negocio jurídico que la encubre, normalmente, una compraventa.

Entre las numerosas consultas que recibimos en nuestro servicio de consultas online gratuita, algunas se refieren a cómo se puede pasar un piso, vivienda o local a nombre de otra persona, gratis, y de manera legal. La respuesta es sencilla: hay que hacer una escritura de donación ante notario.

Sin embargo, esa donación tiene dos inconvenientes:

a) El que recibe la donación queda obligado a pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde está el inmueble. Y, normalmente, este impuesto es bastante caro.

b) Esa donación se debe tener en cuenta en la futura herencia del donante por si perjudica la legítima de otros herederos: la donaciones hechas en vida no pueden perjudicar los derechos legítimos de los herederos legales, que pueden, una vez se de el fallecimiento, impugnarlas y obligar, al que recibió la donación, a compensarles por su legitima dejada de recibir.

SUPUESTO HABITUAL: ENCUBRIR LA DONACION BAJO UNA COMPRAVENTA FICTICIA

Para evitar los dos inconvenientes antes señalados, es habitual que, mucha gente, en lugar de una donación, haga una compraventa que, realmente, es ficticia porque no ha existe pago de precio alguno y el supuesto vendedor, no recibe nada a cambio.

De esta forma, no se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, sino el del Transmisiones Patrimoniales, cuya cantidad es bastante inferior, y el que recibe el inmueble no tiene que dar cuenta al resto de herederos

Pero realmente estamos ante una compraventa ficticia que oculta una verdadera donación encubierta.

IMPUGNACIÓN DE UNA COMPRAVENTA FICTICIA: NULIDAD

Actualmente, para efectuar la compraventa ante Notario de un inmueble, se exige justificación del pago del precio de la misma: transferencia bancaria, talón nominativo o hipoteca. Esto hace que, en la actualidad, las posibilidades de efectuar compraventas de inmuebles que encubran verdaderas donaciones, se haya reducido bastante porque se tiene que justificar el traspaso del precio de la supuesta compraventa.

Sin embargo, hace algunos años, no se exigía la justificación del pago del precio, sino que bastaba con que el supuesto vendedor manifestara en la escritura que antes de ese acto había “recibido la totalidad del precio” para que se considerara pagado el mismo.

Esto ha conllevado perjuicios a futuros herederos que ven como, en vida, se han pasado las propiedades a favor de un solo herederos, por medio de una supuesta compraventa. Al fallecer el finado, resulta que no hay nada en la herencia y que todos los bienes, o los más valiosos, han pasado a un tercero por medio de una compraventa que, en principio, no afecta a los derechos hereditarios.

Sin embargo, si sabemos que la compraventa efectuada, realmente es una donación encubierta porque no hubo pago de precio alguno, podemos impugnarla, interponiendo una demanda judicial con abogado,  para que quede sin efecto y sea declarada nula de pleno derecho.

Para ello hay que interponer una demanda contra los supuestos comprador y vendedor ( o sus herederos si han fallecido). Si el juez comprueba que no hubo pago de precio alguno, declarará nula la compraventa.

PLAZO PARA DECLARAR NULA UNA COMPRAVENTA SIMULADA 

Al considerarse que, en una compraventa simulada, falta el requisito principal de la misma que es el pago del precio, la impugnación de la compraventa llevará consigo su declaración de nulidad de pleno derecho.

No hay plazo para pedir la declaración de nulidad del contrato simulado  (compraventa). Es decir, la posibilidad de demandad no está sujeta en su ejercicio a plazo de caducidad o prescripción alguno, pues lo que no existe no puede pasara tener realidad jurídica por el transcurso del tiempo.

Tanto los Juzgados y Tribunales como la doctrina jurídica coinciden ,unánimemente, en interpretar  que la nulidad es definitiva, y no puede sanarse por el paso del tiempo, lo que conlleva que, en cualquier momento, una persona interesada y afectada por ese negocio jurídico encubierto, puede demandar para que se declare nulo de pleno derecho y sin efecto alguno la compraventa realizada.

CONSECUENCIAS DE LA EXISTENCIA DE UNA DONACIÓN ENCUBIERTA

Una vez tenemos una compraventa nula por falta de precio: ¿ es válida la donación que encubría o no hay ningún acto válido y el inmueble debe volver a su antiguo titular?

Tenemos que partir que el Código Civil exige que para que sea válida la donación de un inmueble, haya de hacerse en escritura pública.

Inicialmente el Tribunal Supremo defendió que la compraventa era nula, pero que la donación que encubría sí era válida.

Posteriormente otras sentencias han señalado que habría que analizar cada caso en concreto para dar o no validez a la donación encubierta, aunque esta se haya hecho bajo una escritura de compraventa.

Finalmente, el Tribunal Supremo dictó una Sentencia el 11 de enero de 2007 en el que, unificando todos los criterios, señaló que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría ya que el Código Civil exige, expresamente, que haya escritura publica de donación, y no escritura de compraventa.

CONCLUSIONES

De todo lo anteriormente indicado podemos concluir lo siguiente:

  1. Para que una donación de inmueble sea válida debe hacerse, ante Notario, en escritura publica de donación y no en otro tipo de escritura.
  2. Si una compraventa encubre una verdadera donación encubierta, los perjudicados pueden demandar para que se declare la nulidad de la compraventa.
  3. No hay plazo legal para instar la nulidad de la compraventa simulada: la acción ni prescribe ni caduca.
  4. Declarada la nulidad de la compraventa simulada, la donación que ha encubierto tampoco puede ser declarada válida, debiendo volver los bienes a su antiguo propietario o sus herederos.