En los arrendamientos de vivienda, el inquilino puede dejar la vivienda, sin alegar motivo alguno, siempre que hayan transcurrido un mínimo de 6 meses del contrato de alquiler, y preavisando al propietario con un mes de antelación. En estos casos, el propietario tendrá derecho a recibir una indemnización de un mes de renta, o parte proporcional, por cada año que restase para concluir el contrato de alquiler.

COMPENSACIÓN OBLIGATORIA EN CONTRATO

En junio de 2013 se modificó la ley de arrendamientos urbanos permitiendo a los inquilinos de viviendas, desistir del contrato, siempre que haya pasado, al menos, 6 meses desde el inicio del mismo.

En compensación a esta ruptura unilateral del contrato, la ley preve que el propietario sea indemnización por un mes de renta, o parte proporcional, por cada año que restase para concluir el contrato de alquiler.

Pero esta compensación queda supeditada a que las partes la hayan incluido expresamente en el contrato. Por lo tanto, si no se prevé en el contrato, no hay derecho a compensación alguna.

De esta forma, siempre que venga recogida esta indemnización en el contrato, en un alquiler de 500 euros al mes hecho por un año, si a los 6 meses el inquilino decide dejar el alquiler, deberá indemnizar al propietario en 250 euros, correspondientes al 50% de un mes de renta por la mitad del año restante por cumplir.

Esta disposición legal de indemnización es imperativa por lo que cualquier pacto o cláusula en el contrato de alquiler que incluya una indemnización más elevada es nula de pleno derecho, por lo que no se debe dar indemnización alguna, ni siquiera el mes de renta por cada año pendiente de cumplir.

ABANDONO DEL INQUILINO ANTES DE LOS 6 MESES

Lo anteriormente indicado se aplica exclusivamente a los contratos donde ya se haya cumplido, al menos, 6 meses de vigencia del alquiler.

Pero ¿ qué sucede si el inquilino abandona la vivienda al mes de haberla alquilado?. Es evidente que en algunos casos, la vivienda puede tener fácil y rápido alquiler, e incluso con expectativas en las condiciones de un nuevo arrendamiento son mejores que las del existente. Sin embargo, en otras ocasiones, el abandono del alquiler por el inquilino puede suponer un perjuicio para el propietario que contaba con un presupuesto de ingresos mensuales que ahora no va a obtener.

¿ Tendría derecho el propietario a reclamar una indemnización por daños y perjuicios ante el incumplimiento del inquilino? En estos casos hay que distinguir dos supuestos:

a) Si en el contrato de alquiler se ha pactado expresamente una cláusula penal de indemnización que se aplica en caso que el inquilino, sin motivo justificado, abandonase el alquiler antes de los 6 meses, se debe aplicar la indemnización pactada.

A pesar de ello, hay que tener en cuenta que no puede darse una cláusula penal exagerada o desproporcionada en función a las circunstancias de cada caso y la existencia o no de cumplimiento parcial por el inquilino,  ya que, en esos supuestos, el juez puede moderar las penalizaciones y rebajarlas. con independencia de las reglas generales anteriores, por entender que la penalización era excesivamente onerosa atendidas las circunstancias concurrentes

b) Si en el contrato de alquiler no se ha pactado cláusula penal de indemnización alguna: En estos casos, son muchos los propietarios que exigen, a los inquilinos, el pago de todos los meses restantes de alquiler, hasta el plazo pactado del arrendamiento.

Sin embargo, esta pretensión se nos antoja desproporcionada, injustificada y que provocaría un enriquecimiento injusto en los propietarios ya que, por un lado, obtendrían el pago de los meses restantes y, por otro, tendrían a su disposición la vivienda para poder volver a alquilarla.

Habría que analizar cada caso en concreto pero, por norma general, el desistimiento unilateral, por el inquilino, del contrato de alquiler de vivienda, antes de los primeros 6 meses, no debe dar lugar a una indemnización automática, a favor del propietario, sino que este debe acreditar haber sufrido un daño o perjuicio, evaluarlo económicamente y demostrar una relación de causalidad entre el daño sufrido y el incumplimiento del inquilino.