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6 ¿CÓMO SE HACE LA DIVISIÓN DE LA COSA EN COMÚN?

Cuando un piso, una tierra o cualquier cosa pertenece en copropiedad a varias personas se puede plantear el problema que uno de ellos no quiera seguir en la copropropiedad o quiera vender y otros copropietarios no quieran. ¿ Qué sucede en estos casos?. ¿ Tiene preferencia la opinión de la mayoría?

Realmente mucha gente piensa que esto es así: que si la mayoría de propietarios no quiere, no se vende o no se reparte.

Sin embargo, la realidad jurídica es otra ya que el Código Civil ( Artículo 400) establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que, por lo tanto, cualquiera de ellos puede pedir la división.

copropiedad

Es lo que se conoce como la “actio communi dividendo” y representa el derecho del cualquier copropietario a no tener que permanecer en una comunidad de bienes con otros y solicitar que se le entregue su parte, bien sea dividiendo el bien o, si este es indivisible, vendiendo el mismo y entregando el precio en parte proporcional a su derecho a cada copropietario.

EXCEPCIONES A LA DIVISIÓN

La obligación de dividir la cosa común es la regla general. Sin embargo, hay dos excepciones a la división y reparto de la cosa:

1) Cuando la cosa no sea divisible ( como un piso)  o que, siendo divisible ( un terreno) su división  la hace inservible o hace que pierda mucho valor. Este último caso suele suceder cuando un terreno se pretende dividir y repartir, pero dividido no da los metros necesarios para construir o plantar según la legislación urbanística o agraria aplicable.

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2) Cuando haya un pacto entre todos los copropietarios de no dividir la cosa, siempre y cuando no se exceda de 10 años. Aunque ese pacto se puede prorrogar con un nuevo acuerdo.

¿CÓMO SE HACE LA DIVISIÓN DE LA COSA EN COMÚN?

Tenemos dos opciones:

a) Si las partes están de acuerdo en dividir, la división se hace por ellas mismas, según sus porcentajes de titularidad, en documento público ( escritura ante notario) o privado. Si se trata de un inmueble ( piso, solar o finca) inscribible en el Registro de la Propiedad, se aconseja la división de la copropiedad en documento público.

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b) Si no hay acuerdo en la división o en la venta, cualquiera puede instar un procedimiento judicial para que, el Juez establezca el reparto.

En este caso, si, como hemos dicho, la cosa es indivisible o la división hace que pierda valor, y los copropietarios no se ponen de acuerdo en el valor o en quien de ellos se la queda, pagando el precio al resto, se celebrará una subasta publica a la que pueden acudir cualquier persona y pujar, aunque los copropietarios pueden fijar las condiciones en que puedan concurrir, a la subasta, esas terceras personas ( precio mínimo de salida en subasta, depósito de un importe determinado del valor del bien para poder pujar,…)

 

 En ese caso se adjudica la propiedad a la mayor puja y se entrega el precio a los copropietarios según su porcentaje de propiedad.

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