Los bancos donde la promotora deposita el dinero de las entregas a cuenta para la compra de una vivienda en construcción son responsables de la devolución del mismo, si el piso no se llega a construir o entregar en plazo legal al comprador y el promotor no ha avalado o asegurado esas cantidades.

Así lo ha establecido una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 21 de diciembre de 2015: el consumidor ingresaba el dinero de la compra en el banco; la promoción de viviendas no se llegó a terminar; el promotor no tenía aval ni seguro que garantizara la devolución de las cantidades al consumidor; el Tribunal Supremo condena al banco.

COMPRA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN: OBRA NO FINALIZADA

El Tribunal Supremo da la razón a un consumidor que compró una vivienda en promoción, habiendo entregado, a cuenta del precio, más de 38.000 euros.

Ese dinero se iba entregando en una cuenta que la promotora tenía en la entidad CAM, pero la promotora no había suscrito aval ni seguro para garantizar al cliente la devolución del dinero.

La promotora no terminó la obra y el Tribunal Supremo condenó, a la promotora y al banco donde se depositaba el dinero, a devolverle el mismo al consumidor.

OBLIGACIÓN DE LOS PROMOTORES DE AVALAR LAS ENTREGAS A CUENTA

En la compra de viviendas en construcción, os tenemos que recodar que la ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas ( en vigor hasta el 1 de enero de 2016) obligaba a las promotoras a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por los compradores, con un seguro o aval bancario, y a que, ese dinero, quedara depositado en una cuenta especial que solo se utilizaba para la construcción de las viviendas.

De esta forma, finalizado el plazo pactado, si no se hace la entrega de la vivienda al comprador, este puede resolver el contrato y solicitar la devolución de su dinero más el 6% anual de interés.

Ahora y desde el 1 de enero de 2016, esta obligación de garantizar la devolución de cantidades, viene regulada  en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación donde el consumidor tiene dos años, a contar desde la falta de entrega de la vivienda en plazo, para ejecutar el aval bancario y reclamar su dinero

COMPRA SIN AVAL NI SEGURO: RESPONSABILIDAD DEL BANCO

En el caso de la sentencia del Tribunal Supremo, el consumidor ingresaba el dinero, a cuenta del precio de la compra de la vivienda, en una cuenta bancaria a nombre de la promotora.

Pero la promotora no le hizo entrega de aval bancario o seguro alguno que garantizara la devolución de ese dinero, en caso de paralización de la obra o de falta de entrega en el plazo establecido en el contrato de compraventa.

Por lo tanto, el consumidor se encontraba desamparado: sin aval bancario o seguro, no tenía garantizada la devolución del dinero porque la promotora estaba en quiebra.

Ante esta situación, el Tribunal Supremo considera que el banco, donde se depositaban las cantidades entregadas por el comprador, es responsable solidario, junto con la promotora, de la devolución del dinero.

Considera el Tribunal Supremo que la ley obliga a las promotoras a recibir cantidades anticipadas a través de una entidad bancaria, solo pudiendo disponer de esos fondos para los gastos de la construcción de las viviendas.

Y lo más importante: Para la apertura de esta cuenta bancaria, el banco, bajo su responsabilidad, debe exigir la que se haya prestado el aval o seguro a favor del consumidor

En definitiva, el Tribunal Supremo considera que si un banco acepta que un promotor abra una cuenta para la construcción de una promoción de viviendas, donde se van ingresando las cantidades que le pagan los compradores, el banco tiene obligación de comprobar que, la promotora, tiene seguro o aval para garantizar la devolución del dinero. En caso contrario, el banco es responsable directo de esa devolución frente al consumidor.

Se considera que el banco interviene  y se beneficia como un sujeto más de proceso de la construcción, no había abierto una cuenta especial para la promoción y sabía que los compradores estaban ingresando dinero en sus cuentas, por lo que se le obliga a responder, frente al consumidor, en caso que el promotor no haya avalado o asegurado esas cantidades.

De esta forma el Tribunal Supremo fija doctrina jurisprudencial en este asunto y establece que  “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”

REQUISITOS PARA EL INCUMPLIMIENTO DEL PROMOTOR

Debemos tener en cuenta que, para poder exigir la resolución de la compra de la vivienda, y devolución de las cantidades entregadas a la promotora, no basta con cualquier incumplimiento, sino que debe de tratarse de un incumplimiento grave y esencial que frustre nuestras expectativas como compradores.

En concreto, sobre el plazo de entrega de la vivienda por el promotor, no se considera incumplimiento, el mero retraso justificado de unas pocas semanas, en la entrega. En ese caso, solo podríamos reclamar, al promotor, una indemnización por los perjuicios que nos haya ocasionado ese retraso.

Sin embargo, si el retraso ya no es de unas semanas, sino de meses, y ademas se carece de una justificación, los Juzgados suelen considerar que ese retraso es grave y es motivo para resolver la compra.

Por ultimo, si en el contrato se pactó específicamente que la fecha de entrega era algo fundamental para la compra por el consumidor ( porque se mudaba, se casaba,…) la falta de entrega en ese plazo, aunque sea por poco tiempo, sí puede ser causa suficiente para la resolución.