En la mayoría de los casos, el impago de una hipoteca supone, la presentación por el banco, de una demanda ejecutiva en el Juzgado, exigiendo el pago de toda la deuda o, en caso contrario, la subasta de la vivienda.

Esto coloca al deudor, en una verdadera complicada situación ya que: o paga la deuda o tiene el riesgo de perder la vivienda.

En los últimos años, han sido varias las líneas de defensa de los Abogados para evitar las subastas o, al menos, para prolongar, lo máximo posible, el procedimiento judicial.

¿ Quieres saber cuáles son los principales argumentos utilizados por los Abogados contra una ejecución de hipoteca en el Juzgado? SIGUE LEYENDO

ARGUMENTOS PARA QUE SE ARCHIVE LA EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA

ATAQUE NUMERO 1: EJECUCION ESTÁ BASADA EN UNA CLAUSULA SUELO ABUSIVA

Ya conocemos todos los requisitos para que, una cláusula suelo, pueda ser considerara como válida.

Pues bien, si el banco ejecuta, calculando lo debido, en base a una cláusula suelo que es abusiva e ilegal, el Juez puede decretar el archivo del proceso de ejecución ya que el mismo basado en una cláusula contractual abusiva que es parte fundamental de la ejecución ya que afecta a la fijación del precio del contrato. 

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De hecho, por ley, el banco esta obligado, antes de poner la demanda,  notificar el importe de la deuda a los deudores y requerirles de pago. Y esa deuda esta calculada en base a una cláusula suelo ilegal y nula.

La ley exige que se practique al deudor una liquidación correcta. Si no me han comunicado una liquidación correcta, basada en una cláusula principal ilegal, no se cumple el requisito legal de notificación previa de la deuda.

El procedimiento debe ser archivado, debiendo el banco recalcular y notificar la deuda, sin tener en cuenta esa cláusula suelo, por fundamentar, la cláusula suelo declarada nula la ejecución ( Artículo 695.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Así lo permite el Articulo 695.3 de la Ley de Enjuciamiento Civil al condenar al archivo las ejecuciones que se basen en una cláusula abusiva, como puede ser la cláusula suelo.

En este sentido ya se han dictado varias sentencias favorables de Audiencias Provinciales  que han archivado la ejecución por la existencia de una cláusula suelo abusiva:  AP Córdoba, sec. 1ª, en Sentencias de 13-1-2015 y 17/2/2014 y la  AP Valencia, sec. 6ª, en Sentencia de 16-6-2014

ATAQUE NUMERO 2: EL NUEVO ARMA DE LOS DEUDORES: LA TITULACION DE LA HIPOTECA

Ya hablamos en un artículo anterior de la titulación hipotecaria

La titulación de la hipoteca se da cuando el banco cede, a un tercero ( otro banco o una gestora de fondos) los derechos sobre nuestro préstamo.

Esto es muy habitual ( se estima que se hace la mayoría de las hipotecas) y los bancos no tienen obligación ni de tener la autorización del cliente, ni de informarle que han cedido su crédito.

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Pero, legalmente, esto produce el efecto inmediato que el banco, al no ser ya el titular del crédito, no puede ejecutar la hipoteca, sino que debería hacerlo el nuevo titular.

El Artículo 10 de la Ley de Enjuciamiento Civil indica que serán considerados partes legítimas en un proceso quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. 

Si conseguimos demostrar ante el Juzgado que el banco no es ya el dueño del crédito, el proceso de ejecución hipotecaria deberá ser declarado nulo porque lo ha instado una entidad ( banco) que carece de la legitimación activa necesaria porque ya no es la entidad acreedora.

El proceso será declarado nulo y el banco no nos podrá ejecutar.

Descubre más sobre las titulaciones de hipotecas en este articulo de nuestra web

ATAQUE NUMERO 3: NULIDAD DE LA EJECUCIÓN POR CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO ABUSIVA.- 

Todas las hipotecas y préstamos suele tener una cláusula por la cual, en caso de impago de una sola cuota, el banco puede exigir el pago de toda la deuda: es la conocida como cláusula de vencimiento anticipado.

Es claro que, es desproporcional exigir el pago de toda la hipoteca, con el solo impago de una cuota.

Ya por ley, los bancos no pueden ejecutar la hipoteca de una vivienda habitual si no hay 3 impagos de cuotas, pero aun así, se puede considerar abusiva la clausula de vencimiento anticipado.

El Tribunal Supremo en una reciente sentencia de 18 de febrero de 2016 admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado , siempre que esté claramente determinado en el préstamo en qué supuestos se podrá dar lugar a dicho vencimiento, sin que ello pueda quedar al arbitrio del acreedor cuando puede ejercer el vencimiento o no.

Por lo tanto, se exige, para la validez del vencimiento anticipado en préstamos que  concurra una verdadera dejación de pago por el deudor, y no un simple retraso.

El propio Tribunal Superior de Justicia de la Union Europea, en sentencia de 14 de marzo de 2013, dio a entender que una cláusula que preveía el vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos, sin ser abusiva, por si sola, podía considerarse como tal atendiendo a las circunstancias del caso. 

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Es el Juez el que debe valorar si el incumplimiento de pago del deudor, en relación a todo el préstamo, es de tal entidad como para que la cláusula de vencimiento anticipado, se pueda ejecutar.

Si no hay motivo, la cláusula es abusiva, por desproporcionada, y la ejecución debe ser archivada, debiendo, el banco, reclamar solo lo que se debe, pero no la totalidad del préstamo por anticipado.

ATAQUE NUMERO 4: CLÁUSULA ABUSIVA DE REDONDEO AL ALZA : SISTEMA DE APLICACION DE INTERESES 360/365 

Algunas sentencias ha declarado como nula la cláusula que permite al banco calcular los intereses en base a lo que se denomina año comercial, al basarlo en solo 360 días, cuando realmente nos encontramos en años de 365 o 366 días.

Esta cláusula es considerada nula, por falta de transparencia, si no consta que el cliente fuese informado adecuadamente de las consecuencias económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de la misma.

Al igual que hemos dicho antes con las cláusulas suelo, el ejecución de una hipoteca basada en esta cláusula del redondeo 360/365 puede provocar el archivo de la ejecución.

ATAQUE NUMERO 5: CLAUSULA DE AVAL ABUSIVA

Es habitual que se hayan firmado escrituras de hipotecas donde el deudor garantizaba la deuda, ademas de con la vivienda y con su propio patrimonio, con el aval de algún familiar que responde también de manera ilimitada con todo su patrimonio.

Estos avalistas suelen renunciar a unos derechos que les pertenece por ley como son los beneficios de excusión y división, de manera que, el banco puede reclamar toda la deuda a ellos, sin ni siquiera intentar el embargo previo del deudor

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Son varias las sentencias que ya han considerado a esta cláusula de aval como abusiva y nula ya que se entiende que:

a) Con la renuncia ( impuesta) a estos beneficios de exclusión y división, se está colocando al avalista en una posición idéntica a la del deudor, con la gran diferencia que, mientras el deudor ha recibido el dinero del préstamo, el avalista no ha recibido nada, lo que supone una desproporcionalidad.

b) Hay sentencias que entienden que con la vivienda y la responsabilidad personal e ilimitada del propio deudor, es más que suficiente garantía para el banco, no siendo válida la cláusula de aval.

Las consecuencias de la nulidad de la cláusula de aval abusiva y desproporcionada pueden ser desde la nulidad radical de la misma ( porque se considera que con los bienes del deudor, el banco tiene suficientes garantías), hasta que se mantenga el aval, pero con obligación del banco de intentar, primero, cobrar al deudor y solo si este es insolvente, ir contra los avalistas. 

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