En estos tiempos de crisis, van a ser muchas las personas que van a ver denegadas su solicitud de financiación, por medio de hipoteca, para la compra de viviendas.
El problema viene cuando el comprador ya ha firmado un contrato de arras o de compraventa privada antes de tramitar esa financiación que ahora se le deniega y no tiene dinero para pagar el resto del precio.
¿ Cómo afecta esta denegación de hipoteca al contrato privado?. ¿Puede el comprador apartarse del contrato privado de compraventa y recuperar las cantidades pagadas? Te lo contamos todo en este post.
PRINCIPIO DE CONSERVACIÓN DEL CONTRATO
Hay que partir que se intentará, lo máximo posible, la conservación y cumplimiento del contrato de compraventa firmado, aplicando el principio de conservación de los negocios jurídicos.
APARICIÓN DE HECHOS SOBREVENIDOS E IMPREVISIBLES
Sin embargo, es indiscutida en la doctrina de los Tribunales sobre la existencia de un principio que permitiría a un contratante desligarse del contrato, exonerándose de toda responsabilidad, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos imprevisibles.
El tema es es determinar que cuando se puede considerar una circunstancias imprevisible que habilite a apartarse de un contrato de compraventa sin penalización.
DENEGACIÓN DE FINANCIACIÓN PARA LA COMPRAVENTA
Con carácter general, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha negado que las dificultades de financiación de un contratante le permiten resolver el contrato, por ser un riesgo que corre de su cuenta.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 enero de 1997 considera que la posible dificultad que hubiese habido en la obtención de dicho préstamo para financiar la construcción de la vivienda era cuestión razonablemente previsible a la celebración del contrato y deniega la resolución por ese motivo.
Precisamente porque el riesgo de financiación lo asume el deudor, la sentencia de 18 de enero de 2013, señala que la imposibilidad de conseguir financiación no determina la imposibilidad de la obligación del pago del precio de compra.
APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS
También el Tribunal Supremo se ha pronunciado acerca de la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en supuestos en los que el comprador ha alegado la imposibilidad o la dificultad para conseguir financiación para liberarse de las consecuencias de un contrato de compraventa inmobiliaria que había concertado.
Pero en concreto del pago de deudas dinerarias, no se suele aplicar esta cláusula, ni siquiera cuando hay una bajada de los ingresos del comprador ya que se considera que esa imposibilidad no puede calificarse de imprevisible, pues las contingencias relacionadas con los ingresos es un riesgo previsible.
EXCEPCIONES QUE SÍ PUEDEN DETERMINAR LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA
Como excepciones que sí pueden permitir al comprador apartarse de la compraventa y recuperar el dinero abonado son las siguientes:
- Establecimiento expreso, en el contrato de compraventa, de una cláusula resolutoria que permita al comprador desistir del contrato si no obtiene la financiación necesaria para la compraventa y pago del precio.
- Si la tramitación de la financiación fue encargada, expresamente a la parte vendedora, como, por ejemplo, puede suceder en la compra de viviendas nuevas a inmobiliarias.
EXCEPCIONES EN TIEMPOS DE CRISIS PROVOCADA POR EL COVID-19
Este ha sido el criterio del Tribunal Supremo hasta ahora, pero la realidad es que van a ser muchas las personas que no van a poder hacer frente al pago del resto del precio de la compraventa, de viviendas adquiridas antes de la crisis, ante la denegación de la financiación por los bancos.
La pérdida de empleo o la bajada significativa de ingresos, que provocan la denegación de préstamos hipotecarios, pueden suponer que, el Tribunal Supremo, adapte su doctrina a las circunstancias excepcionales e imprevisibles actuales provocadas por el covid-19.
Sin duda, habrá supuestos en los que, los Juzgados, flexibilicen estos requisitos, y permitan una resolución contractual si se acredita la imposibilidad absoluta de hacer frente la pago del precio de la compraventa y los compradores puedan recuperar sus cantidades.
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