Una de las prácticas defraudatorias más habituales entre particulares es la celebración de contratos de compraventa ficticia o simulada de inmuebles. Son compras en las que, realmente, no se paga precio alguno.

El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa. De esta forma, si no hay precio o el mismo es un precio simulado, el contrato es nulo y no produce efecto ninguno.

¿ POR QUÉ SE SIMULA LA CELEBRACIÓN DE UNA COMPRAVENTA?

Esta práctica de simular una compraventa para traspasar la propiedad de un inmueble a favor de una tercera persona, ha sido habitual para lograr algunos de estos objetivos y blindar los mismos:

  • Evitar el embargo de bienes por la existencia de una deuda o de una ejecución judicial
  • Defraudar los derechos hereditarios de un heredero forzoso, poniendo todos los bienes a favor de otra persona
  • Evitar el pago del impuesto de sucesiones que, habitualmente, es bastante más elevado que el que se paga si se hace una compraventa.

“MODUS OPERANDI” EN LOS CONTRATOS SIMULADOS  DE COMPRAVENTA

El modo de actuar en estas operaciones de compraventa simulada es siempre el mismo: Las partes establecen un precio de compraventa que realmente nunca se llega a abonar por el vendedor, encubriéndose, verdaderamente, una donación.

Habitualmente se manifiesta que el precio se ha abonado con anterioridad a la comparecencia ante notario para la firma de la escritura, pero no se acredita documento alguno que así lo pruebe.

En los últimos años, los notarios exigen que se acredite la forma de pago con algún documento, que se une a la escritura. Esto conlleva dos formas fraudulentas de actuar:

  • Se aplaza el precio y posteriormente este no se paga
  • Se aporta un talón bancario a nombre del vendedor, pero este cobra ese precio y automáticamente saca el dinero de su cuenta para devolvérselo al vendedor.

El hecho que la compra se haga ante un notario no significa que sea válida ya que los notarios solo dan fe de la fecha del otorgamiento y de la identidad de las personas que comparecen, pero no de la realidad de lo pactado.

CÓMO PROBAR QUE SE HA DADO UNA COMPRAVENTA SIMULADA

En definitiva, podemos hablar que existe contrato simulado cuando varias personas se ponen de acuerdo para aparentar la realidad de un determinado contrato y no quieren celebrar ninguno (simulación absoluta) o desean encubrir otro distinto como una donación ( simulación relativa)

En estas compraventas simuladas, hay que tener en cuenta las grandes dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo.

Esto supone que los Juzgados admitan acudir a pruebas indirectas o indicios para acreditar que, realmente, no ha existido compraventa. Los principales son los siguientes:

  • Existencia de relación de parentesco o amistad entre comprador y vendedor
  • Inexistencia de rastro o prueba alguna del pago del precio de la compraventa
  • Manifestaciones en la escritura que el precio ha sido abonado en su totalidad sin prueba alguna
  • Aplazamiento del pago del precio, a un momento posterior a la firma de la compraventa, sin que haya rastro de pago del mismo
  •  Falta de ingresos suficientes del comprador para poder pagar el precio
  • Ocultar la operación de compraventa a personas que se pueden ver afectadas por la misma como los hijos
  • Tardanza en inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad
  • Inexistencia de dificultades económicas en el vendedor que justifique la necesidad de hacer la venta
  • Posicionamiento del vendedor en una situación de insolvencia o ausencia de bienes, después de llevar a cabo la compraventa ficticia

CONSECUENCIAS DE UNA COMPRAVENTA FICTICIA: NULIDAD DE PLENO DERECHO DEL CONTRATO. VUELTA DEL BIEN AL PATRIMONIO DEL VENDEDOR

El Tribunal Supremo establece que, en caso de inexistencia de precio en una compraventa simulada, el contrato es inexistente y es como si no hubiera llegado a existir.

Por otro lado, tampoco se considera válida la posible donación encubierta que encerraba, realmente, la compraventa, ya que no se cumplen los requisitos, previstos en el artículo 633 del Código Civil, para ello.

Por lo tanto, la consecuencia es que la compraventa queda anulada y vuelve al patrimonio del vendedor, como si nada hubiera pasado, anulándose las inscripciones que se hayan efectuado en el registro de la propiedad a favor del supuesto comprador.

Para declarar nula una compraventa ficticia hay que interponer una demanda judicial con abogado. La sentencia anulará la venta por simulación del precio.