La crisis sanitaria del Covid-19 está provocando una crisis económica grave a empresa, autónomos y trabajadores en España.
El gobierno publicó un decreto urgente de medidas para paliar los efectos económicos en los que simplificaba la tramitación de ERTES por causa de fuerza mayor, la prestación a autónomos que vean reducida su facturación en un 75% y en moratoria en el pago de hipotecas de vivienda habitual para los más afectados.
Sin embargo, se ha olvidado a un importante colectivo: las personas que viven de alquiler y los pequeños autónomos que deben pagar un alquiler mensual a pesar de tener el negocio cerrado. ¿ Qué pasa con ellos?
SIN AYUDAS NI MORATORIAS PARA ALQUILERES
En principio, el Real Decreto no regula nada sobre los alquileres, aunque ya se está anunciando que el gobierno va a adoptar alguna medida de protección de los alquileres en los próximos días.
Sin embargo estas medidas de protección, previsiblemente, solo se darán para alquiler de vivienda habitual y para las personas con menos ingresos, por lo no se van a poder aplicar a muchos alquileres ni a los alquileres de empresas o autónomos en sus negocios.
Pero, por ahora, estos inquilinos está obligados a pagar su alquiler, hayan sido sometidos a un ERTE, despedidos o tengan su negocio cerrado.
El impago del alquiler puede conllevar una futura demanda de desahucio en los Juzgados.
PLAZO PROCESALES SUSPENDIDOS
Por ahora no es posible presentar demanda alguna de desahucio en los Juzgados ya que todos los plazos procesales y de caducidad o prescripción están suspendidos por el estado de alarma.
Sin embargo, esto no va a impedir que pueda darse una avalancha de demandas de desahucio, por los alquileres impagados, en cuanto se levante la suspensión y volvamos a la normalidad.
UN RAYO LUZ PARA LOS INQUILINOS: EL PRINCIPIO ” REBUS SIC STANTIBUS”
Ahora mismo, salvo regulación por el gobierno en otro sentido, los inquilinos que no puedan pagar sus alquileres, se ven abocados a una posible demanda de desahucio por impago
En circunstancias normales, en este tipo de demandas, poco se puede alegar: o se ha pagado o no se ha pagado. Y si no se ha pagado, ni se paga pronto, procede el desahucio.
Sin embargo, el derecho nos deja un rayo de esperanza para los afectados: el principio “rebus sic stantibus” que, traducido, signnifica “estando así las cosas”.
Este principio puede hacer que un juez modere o modifique los efectos del incumplimiento de un contrato por circunstancias sobrevenidas e imprevistas.
CAUSAS SOBREVENIDAS QUE IMPIDEN EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
En estos casos, las circunstancias de un contrato se pueden ver modificadas sin que haya culpa de una de las partes.
Suelen ser circunstancias excepcionales sobrevenidas que posibilitan, a un jeuz, moderar las cláusulas pactadas en el contrato en virtud de esta circunstancia sobrevenida ante situaciones de incumplimiento.
Parece claro que va a haber muchos inquilinos que no van a poder pagar completamente el alquiler por haber sido despedidos, haber visto su negocio cerrado o haber visto como sus ingresos disminuyen drasticamente durante un tiempo por la pandemia del coronavirus.
CRISIS PANDÉMICA QUE NO PUEDE SER CONSIDERADA COMO UNA CRISIS ECONÓMICA PREVISIBLE
Es cierto que, nuestro Tribunal Supremo, en la sentencia de 15 de enero de 2019, señalo que la crisis económica no puede apuntarse como circunstancia sobrevenida para modificar un contrato de arrendamiento.
Pero realmente el riesgo previsible de una crisis económica no es lo mismo que la crisis economica producidad por una situación de pandemia.
Ello es lo que se da ante una situación de pandemia que puede permitir la revisión de las circunstancias.
POSIBILIDAD DE IMPEDIR DESAHUCIOS POR IMPAGOS TEMPORALES DE LOS ALQUILERES
Por medio de esta cláusula, y siendo claro que estamos ante circunstancias imprevisibles e inesperadas, un Juez podría no acceder a la resolución, y consiguiente desahucio, de un alquiler, en caso de impago.
Sin embargo entendemos que para que se pueda dar esto, los Jueces van a exigir una serie de requisitos para compensar la posición de ambas partes:
- Afectación esencial al inquilino por la crisis del coronavirus en sus ingresos
- Voluntad del inquilino de pagar lo que pueda del alquiler, dentro de sus ingresos actuales
- Determinación del inquilino de volver a la normalidad en los pagos cuando la situación sanitaria y económica vuelva a la normalidad
- Inexistencia de antecedentes de impagos anteriores
- Circunstancias económicas del arrendador: no es lo mismo un arrendador que sea una persona física cuyos ingresos dependen, en gran parte, del propio alquiler, que una gran empresa dedicada al arrendamiento de inmuebles
CONCLUSIÓN: A FALTA DE REGULACIÓN LEGAL, ESTA ES LA ÚNICA VÍA DE DEFENSA PARA EL INQUILINO
Por lo tanto, ante una demanda de desahucio por impago, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se atisba como la única via de defensa de quien no pueda pagar completamente el alquiler.
Puede permitir una moratoria o, al menos, impedir un desahucio.
No significa que el deudor quede libre de su obligación de pago, pero un juez puede moderar los efectos del incumplimiento hasta que la situación se normalice o bien, permitir la resolución contractual del alquiler, sin penalización alguna.
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