La crisis sanitaria y económica provocada por el covid-19 va a dejar a miles de personas sin trabajo por la masiva presentación de Expedientes de Regulación Temporal de Empleo ( ERTES) o, directamente, despidos objetivos por pérdidas económicas de las empresas.

Esto va a suponer que, aunque durante un tiempo, los afectados cobren paro, su situación de desempleo se pueda ver dilatada en el tiempo, impidiendo el pago de sus hipotecas.

Sin embargo, hay otro colectivo afectado: aquellos que, antes de la crisis, firmaron un contrato de arras o compraventa privada de una vivienda y, ahora, temen que no van a poder pagarla.

¿ Están obligados a la compra tras la crisis del coronavirus?.

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MORATORIA EN EL PAGO DE LAS HIPOTECAS

En un artículo anterior, ya os explicamos los requisitos necesarios para acceder a la suspensión o moratoria en el pago de las hipotecas sobre vivienda habitual.

Básicamente se exige personas que se hayan visto afectadas por la crisis del covid-19 y que hayan visto, significativamente, disminuidos sus ingresos.

En este artículo tenéis un modelo de solicitud de moratoria para presentarlo en vuestro banco.

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MORATORIA EN EL PAGO DE ALQUILERES

Se espera que el Gobierno apruebe nuevas medidas que permitan una moratoria de dos meses en el pago de alquileres de vivienda habitual a la gente con menos recursos económicos.

Esto permitirá una moratoria pero habrá que estar atento a los requisitos, duración y circunstancias existentes para acogerse a este beneficio.

PROBLEMA CON QUIEN HAYA FIRMADO UN CONTRATO DE COMPRA DE VIVIENDA

Son muchos los seguidores que nos han consultado en estos días qué pasa con los contratos de compraventa privados firmados antes de la crisis y que ahora no pueden pagar por haberse quedado en paro.

En principio hay que indicar que el contrato sigue vigente y que la medidas urgentes del gobierno no regulan ni va a regular nada sobre estos contratos que, en principio, hay que cumplir.

POSIBLES SOLUCIONES PARA NO CUMPLIR EL CONTRATO Y RECUPERAR LAS CANTIDADES ENTREGADAS

Seguramente el contrato privado de compraventa o el contrato de arras no prevea la posibilidad de desistir de la compra por parte del comprador o, si lo prevé, solo es a cambio de perder todas las cantidades entregadas a cuenta.

Sin embargo, lo extraordinario de la actual situación de crisis y la imprevisibilidad de la misma, hace pensar que los Jueces pueden aplicar el principio conocido como “rebus sic stantibus” ante un repentino cambio de las circunstancias sin culpa de ninguna de las partes.

De esta forma, estás son las posibles vías de escape del comprador que, ahora, no puede pagar el precio.

VÍA 1: DENEGACIÓN DE LA HIPOTECA

Es muy probable que, ante la situación de crisis y disminución de ingresos del comprador, muchos bancos denieguen las hipotecas para la compra.

Aunque esta circunstancia no esté prevista en el contrato, es probable que un Juez la considere, de la suficiente importancia y transcendencia para que, el contrato pueda quedar resuelto, dada las circunstancias sobrevenidas

VÍA  2: MODERACIÓN POR PARTE DEL JUEZ

Aunque nos concedan la hipoteca, es posible que vayamos a tener problemas en pagar la misma si nos hemos quedado en paro o las expectativas de ingresos, en los próximos años, son bajas por la crisis económica que se avecina.

En ese caso, podría ser plenamente de aplicación el principio “rebus sic stantibus” según el cual, un Juez, a la vista de las circunstancias imprevistas y sobrevenidas, puede dispensar de la obligación de compra, moderando los efectos del incumplimiento previstos en el contrato.

Esto es, puede liberar al comprador y ordenar la devolución, al menos en parte, de las cantidades entregadas a cuenta antes de la crisis.

VÍA  3: ACUERDO CON EL VENDEDOR

La tercera vía es la posibilidad de llegar a un acuerdo con el vendedor ante la imposibilidad de pagar el precio en el futuro. Posiblemente este acuerdo conlleve la pérdida de parte de las cantidades entregadas a cuenta por la compra, pero quedaríamos liberados de la obligación de cumplimiento del contrato.