El hecho que, cuando se compra una vivienda, se modifiquen algunas de las condiciones de la hipoteca del promotor, no significa que, necesariamente, el cliente se haya enterado de la existencia de cláusula suelo.

Así lo ha establecido nuestro Tribunal Supremo en una reciente sentencia de 23 de enero de 2020.

abogados clausulas abusivas

CONSUMIDOR EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS

Ya el auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 27 de abril de 2017 (asunto C-535/16, caso Bachman) se refiere a la condición de consumidor en caso de sucesión contractual (novación subjetiva).

El Tribunal de Justicia señala que cuando la posición contractual de un promotor la ocupó posteriormente una persona física, se le reconoce la condición de consumidor.

Es decir, el préstamo inicialmente concertado entre el banco y el promotor y la subrogación posterior por parte de un comprador-consumidor deben tener un tratamiento diferente.

En este sentido también se ha pronunciado nuestro Tribunal Supremo en sentencias de 24-11-2017, 24-1-2018 y 20-9-2018.

abogado irph

OBLIGACIÓN DE DAR INFORMACIÓN EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS

Nuestro Tribunal Supremo tiene declarado que que el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica que supone la cláusula suelo.

CONTROL DE TRANSPARENCIA E INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL

Tanto la jurisprudencia comunitaria, como la del Tribunal Supremo, han resaltado la importancia que para la transparencia en la contratación con los consumidores tiene la información precontractual que se les facilita, porque es en esa fase cuando se adopta la decisión de contratar.

La información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas y adoptar la decisión de contratar. No se puede realizar una comparación fundada entre las distintas ofertas si al tiempo de realizar la comparación el consumidor no puede tener un conocimiento real de la trascendencia económica y jurídica de alguno de los contratos objeto de comparación porque no ha podido llegar a comprender lo que significa en él una concreta cláusula, en este caso la cláusula suelo.

NOVACIÓN HIPOTECARIA EN PRÉSTAMO DE PROMOTOR CON CAMBIO DE CONDICIONES

El hecho de que la escritura sea de subrogación en un préstamo hipotecario anterior concedido al promotor, no de concesión ex novo del préstamo, y que se modificaran algunas de sus condiciones, no permite afirmar que se hubiera suministrado al prestatario información adecuada para que el mismo conociera la existencia de la cláusula suelo y la trascendencia que tenía en la economía de un contrato de préstamo que iba a vincularle durante un periodo muy largo de tiempo.

Al igual que cuando se trata de un primer contrato celebrado ex novo entre el banco y el consumidor, y no de una subrogación, que las partes negociaran el importe del préstamo, el plazo de devolución y el tipo de interés remuneratorio, incluso cuando el consumidor consigue unas condiciones más favorables que las inicialmente ofertadas por el banco, no significa necesariamente que en esa negociación estuvieran incluidas otras cláusulas, como es el caso de la llamada “cláusula suelo”, ni que el consumidor tuviera conocimiento de su existencia y trascendencia.