Efectos de la arras en una compraventa

Habitualmente cuando se firma un contrato de compraventa de vivienda o local, se da una cantidad a cuenta del precio que juega el papel de reserva del bien que queremos adquirir.

Y esa entrega a cuenta son conocidas, coloquialmente, como arras y mucha gente considera que, si decidimos, finalmente, no comprar, las perdemos y el contrato queda sin efecto.

Sin embargo, esto no es siempre así: no todas las arras de una compraventa tienen el mismo efecto o consecuencias en un contrato.

Vamos a analizar que efectos tienen las arras según lo pactado en el contrato.

CONTRATO DE COMPRA PRIVADO Y ESCRITURA PUBLICA

Para adquirir la propiedad de una cosa hace falta dos requisitos:

1.- Contrato de propiedad

2.- Posesión de la cosa que hemos comprado

Cuando compramos una vivienda o un local, la firma de la escritura publica de compraventa en el Notario equivale a la entrega o posesión.

Por dicha razón, es habitual firmar, primero, un contrato de compraventa privado ( en el que aun no adquirimos la propiedad porque nos falta la posesión) y posteriormente, cuando tenemos el dinero para para todo el precio, hacer la escritura de compraventa.

Por lo tanto, la firma de un contrato privado de compraventa no equivale a adquirir la propiedad, salvo que en dicho contrato privado, expresamente se indique que tomamos, también posesión del inmueble.

Fuera de este caso, poco común, para adquirir la plena propiedad tenemos que hacer escritura publica ante notario. Solo en ese momento, seremos plenos propietarios, pudiendo inscribir nuestro derecho en el Registro de la Propiedad.

TIPOS DE ARRAS Y EFECTOS EN EL CONTRATO

Como hemos dicho, a la firma de un contrato privado de compraventa, se suele hacer una entrega a cuenta del precio que, coloquialmente, se conocen como arras y señal. Sin embargo, hay distintos tipos de arras que tendrán distintos efectos.

El Tribunal Supremo distingue tres tipos de arras

ARRAS PENITENCIALES: Vienen reguladas expresamente en el articulo 1454 del Código Civil y son las que permiten, a cualquiera de las partes, sin alegar motivo alguno, a desistir del contrato, perdiéndolas ( si es el comprador) o teniendo que devolverlas duplicadas ( si es el vendedor).

Tienen que venir expresamente pactadas en el contrato de compraventa por las partes. Si las entregas a cuenta del precio no vienen pactadas como arras penitenciales, las partes no pueden desistir del contrato sin motivo legal.

En síntesis, su pacto supone que cualquiera de las partes puede negarse a hacer la escritura de compraventa, sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento: solo se pierde la entrega a cuenta entregada o se tiene que devolver duplicada

ARRAS CONFIRMATORIAS: Son las entregas a cuenta de una compraventa que, como su nombre indica, vienen a confirmar expresamente la voluntad de llevar a cabo la compra o venta.

Son las más utilizadas y sencillamente, son las cantidades entregadas a cuenta del precio, sin que se haya pactado nada sobre su devolución por duplicado o pérdida si el contrato no se lleva a cabo.

En este caso, por lo tanto, las partes no pueden desistir del contrato de compraventa y el mismo debe ser cumplido, salvo que haya alguna causa legal, apreciada por un Juez, que justifique la resolución del contrato o salvo que haya un pacto de desistimiento entre las partes.

ARRAS PENALES: Realmente no se trata de una entrega a cuenta del precio, sino de la cantidad de indemnización que las partes fijan en el contrato, en el caso de incumplimiento del mismo por alguna de las partes.

Por lo tanto, si una parte incumple, sin motivo legal, quedará obligado a pagar a la otra dicha cantidad como daños y perjuicios.

Pueden darse conjuntamente con las arras confirmatorias.

Y la existencia de este pacto de arras penales es compatible con que podamos exigir el cumplimiento del contrato.

Un ejemplo sería indemnizar por x euros por cada día de retraso en la firma de la escritura de compraventa.

CONCLUSIÓN: DEPENDIENDO DE LAS ARRAS, TENDREMOS UNAS OBLIGACIONES U OTRAS

Por lo explicado podemos concluir:

• Si en el contrato solo hacemos entrega a cuenta del precio, estamos entregando arras confirmatorias y el vendedor está obligado a cumplir el contrato

• Si en el contrato hacemos entrega a cuenta del precio, pero pactando expresamente que esa entregan es considerada como arras penitenciales y, por lo tanto, cualquiera de las partes puede desistir del contrato, perdiéndolas ( comprador) o teniendo que devolverlas por duplicado ( vendedor), antes de la firma de la escritura, cualquiera puede romper el contrato y no hacer la compraventa.

• Adicionalmente, a las arras confirmatorias, podemos pactar unas arras penales como compensación ante el incumplimiento injustificado ( ya sea total o parcial) de la otra parte.

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