En una reciente sentencia de 17 de septiembre de 2019, el Tribunal Supremo considera abusivo el establecimiento de la duración de contratos de mantenimiento de ascensores por un periodo superior a los 3 años.

La Comunidad de Propietarios, que había firmado un contrato de mantenimiento por 5 años, queda liberada del pago de indemnización alguna a la compañía de ascensores, tras la ruptura del contrato de mantenimiento.

 CONTRATO DE ADHESIÓN: NO NEGOCIACIÓN DE LAS CONDICIONES ENTRE LAS PARTES

Se acreditó que el contrato de mantenimiento era un contrato de adhesión donde la empresa de ascensores, establecía la duración del mismo por 5 años, limitándose, la Comunidad de Propietarios, a firmarlo sin posibilidad de negociación alguna.

El simple hecho que en el formulario de contrato que se utilizaba para los clientes se  dejara un hueco para que el número de años del contrato fuera completado a bolígrafo no es prueba suficiente de la existencia de negociación sobre esa cláusula.

Tampoco lo es que el precio se «bonificara» ni que se estableciera un periodo de carencia.

Las dudas existentes sobre este extremo llevan a que no pueda aceptarse que se tratara de una cláusula negociada, aspecto, éste, que por aplicación de las reglas sobre carga de la prueba, debe ser acreditado por la empresa.

Además el hecho de que la cláusula que establece la duración del contrato hubiera sido negociada no excluye que pueda controlarse su legalidad y declararse su nulidad si la duración se considerara excesiva.

CONTROL DE LA ABUSIVIDAD DE LA CLÁUSULA DE DURACIÓN DEL CONTRATO DE  MANTENIMIENTO

Los artículos 82 y siguientes de la Ley de Consumidores y Usuarios establecen el control de abusividad de las cláusulas no negociadas en contratos suscritos con consumidores.

La ley de consumidores y usuarios ( Artículo 87.6) considera abusivas las cláusulas de prestación de servicios continuados que impongan un plazo de duración excesiva.

Por otro lado el artículo 62.3 también prohíbe las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva por lo que este último precepto no exige el requisito de la «imposición» propio de las condiciones generales no negociadas

En definitiva, con esta norma se introduce una limitación a la autonomía de la voluntad en este sector de la contratación, al excluir la validez de los plazos de duración excesiva de los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado celebrados con consumidores, «en coherencia» con la Directiva Europea sobre prácticas comerciales desleales y sin necesidad de que el plazo excesivo se contenga en una condición general.

¿POR QUÉ PUEDE SER NULO UN CONTRATO DE MANTENIMIENTO DE DURACIÓN EXCESIVA?

El fundamento para la nulidad de las cláusulas de duración de contratos, celebrados con los consumidores, por un plazo excesivo se encuentra en que una vinculación excesiva del consumidor al contrato de prestación de servicios le impide aprovecharse de las mejores prestaciones que otros empresarios o profesionales, en especial los que intentan introducirse en el mercado, puedan ofrecerle.

Las autoridades de la competencia han puesto de relieve la importante restricción de la competencia que suponen estas cláusulas que prevén una vinculación extensa del cliente al prestador de servicios o al suministrador de bienes.

Esa restricción de la competencia supone que el cliente, en este caso el consumidor, pague un precio excesivo por el bien o servicio.

¿ CÓMO SABER SI LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE MANTENIMIENTO ES EXCESIVA?

Para decidir cuándo una duración es excesiva deben tomarse en consideración diversos factores que dependerán  de la naturaleza de los servicios prestados, lo que depende del sector de actividad en el que  se encuadren tales servicios, de las obligaciones que para el prestador de los servicios resulten del contrato concertado y de la existencia de otras cláusulas que afecten a la duración del contrato como son la prórroga tácita del contrato, la revisión de precios, las consecuencias del desistimiento, etc.

En concreto, en los casos de mantenimiento de ascensores resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo de duración del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura.

 CASO EN CONCRETO DE CONTRATOS DE MANTENIMIENTO DE ASCENSORES: PLAZO MÁXIMO 3 AÑOS

En el caso concreto de contratos de mantenimiento de ascensores, en los que se establece la prórroga automática del contrato, si no hay aviso previo, con una indemnización de pago, por la Comunidad de Propietarios, del 50% de las cuotas en caso de resolución unilateral, se considera que la duración mínima de 5 años va en contra de las disposiciones que protegen a consumidores y usuarios.

El riesgo que, para toda empresa,  supone la baja de los clientes no puede suprimirse restringiendo indebidamente los legítimos derechos económicos de los consumidores, entre los que se encuentra obtener las ventajas derivadas de la competencia entre las diversas empresas prestadoras del servicio, sino que debe quedar fijado en sus justos términos, mediante el establecimiento de plazos razonables que permitan al empresario organizar la prestación del servicio.

No hay circunstancias  excepcionales que justifiquen una duración superior a tres años, que es el plazo máximo que, el Tribunal Supremo, considera que deben darse la duración, inicial y obligatoria, de estos contratos.