El pasado 17 de junio entró en vigor la nueva Ley de Crédito Hipotecario 5/2019 que supone un cambio importante a la hora de contratar hipotecas por personas físicas.

La norma tiene dos objetivos claros: que el cliente tenga la certeza en todo momento del documento que está firmando y que pueda pagarlo.

Te decimos las 10 cosas que debes saber sobre la nueva ley de crédito hipotecario.

PREGUNTA 1: A QUIÉN SE APLICA ESTA LEY

Lo regulado en la ley se aplica a personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos, concedidos por bancos u otros entes profesionales, que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o sobre terrenos por construir con esa finalidad, siempre que el afectado sea consumidor.

PREGUNTA 2: ¿ SE PUEDE RENUNCIAR A DERECHOS ESTABLECIDOS POR ESTA LEY?

Lo dispuesto en esta ley tiene carácter imperativo, no siendo posible un pacto en contra de las partes. De existir estos pactos, son nulos de pleno derecho.

PREGUNTA 3: OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN EN LA PUBLICIDAD DE LOS BANCOS SOBRE LAS HIPOTECAS

Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo deberá especificar de forma clara, concisa y destacada:

  • la identidad del prestamista
  • La hipoteca o garantía que debe cubrir la deuda
  • el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo para el prestatario;
  • el importe total del préstamo;
  • La Tasa Anual Equivalente ( TAE)
  •  La duración del contrato de préstamo;
  • El importe de los pagos a plazos;
  • El importe total adeudado por el prestatario;
  • El número de pagos a plazos;
  • Advertencia sobre las posibles variaciones fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.
  • El sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses
  • La opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
  • La necesidad de contratación de seguro que cubra la operación

PREGUNTA 4: ¿ CUÁL ES LA INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL AL CLIENTE A LA QUE ESTÁ OBLIGADO EL BANCO?: FEIN Y FIAE

El banco tiene que dar al cliente la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo.

Esa información debe darse, como mínimo, en un plazo no inferior a 10 días naturales, a la firma del préstamo. La información se dará por medio de un modelo llamado Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Además, el cliente debe disponer de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se informa al cliente sobre cláusulas o aspectos relevantes para fijar el tipo de interés que aplique en cada caso puntual

El cumplimiento de estos requisitos debe ser comprobado por el notario antes de la firma.

PREGUNTA 5: ¿ ESTÁ OBLIGADO EL BANCO A COMPROBAR LA SOLVENCIA DEL CLIENTE PARA EL PAGO FUTURO DEL PRÉSTAMO?

Sí, los bancos deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo.

Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.

Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al banco la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el cliente ha ocultado o falsificado conscientemente la información.

Tampoco podrán los prestamistas resolver, rescindir o modificar el contrato de préstamo en detrimento del prestatario debido a que la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho

PREGUNTA 6: ¿ QUÉ GASTOS TIENE QUE PAGAR EL CLIENTE Y QUÉ GASTOS TIENE QUE PAGAR EL BANCO?

El cliente tiene que abonas los gastos de la tasación del inmueble y de las copias de la escritura de hipoteca que solicite.

El resto de gastos ( gestoría, factura del notario, registro de la propiedad y pago del impuesto de transmisiones patrimoniales por la hipoteca) deberán ser asumidos por el banco.

PREGUNTA 7: CUANDO PUEDE EJECUTAR EL BANCO LA HIPOTECA EN CASO DE IMPAGO

El cliente perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo

PREGUNTA 8: ¿ QUÉ INTERÉS DE DEMORA TIENE QUE PAGAR EL CLIENTE SI SE ATRASA EN LOS PAGOS?

El interés de demora será el interés remuneratorio ( el establecido en la hipoteca) más tres puntos porcentuales. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

PREGUNTA 9: ¿SE APLICA ESTA LEY A LAS HIPOTECAS ANTERIORES AL 17 DE JUNIO DE 2019?

La nueva ley de crédito inmobiliario no no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad al 17 de junio de 2019, que es cuando ha entrado en vigor.

Sin embargo, sí se aplicará en caso que se de una novación o subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

PREGUNTA 10: ¿QUÉ SUCEDE CON LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO ANTERIORES AL 17 DE JUNIO DE 2019?

Para las hipotecas anteriores al 17 de junio de 2019 en las que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación los requisitos mínimos de impago, para ejecutar, a los que hemos hecho relatado en la pregunta 7.

Todo ello salvo que lo previsto en la hipoteca, sobre el vencimiento anticipado, es más beneficioso para el cliente.